4 lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh rủi ro pháp lý

Việc đặt cọc mua bán nhà đất là bước quan trọng trước khi ký hợp đồng chính thức.

Nếu không nắm rõ quy định pháp luật về đặt cọc khi mua nhà đất, người mua dễ gặp rủi ro mất tiền hoặc tranh chấp sau này. Ảnh: Như Hạ

(1) Xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.

Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Trong trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).

(2) Mức tiền đặt cọc mua bán nhà đất

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định cụ thể mức tiền đặt cọc, do đó các bên được quyền tự thỏa thuận. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, các bên nên thống nhất mức đặt cọc không quá 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán nhà, đất.

Việc đánh giá rủi ro và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng không được ký kết hoặc không thực hiện phụ thuộc vào bên nào vi phạm cam kết. Cụ thể: nếu bên nhận cọc vi phạm, họ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương; ngược lại, nếu bên đặt cọc vi phạm, số tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

(3) Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực; quy định này chỉ áp dụng bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp, các bên nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc tại cơ quan có thẩm quyền.

(4) Có thể dùng “trả trước” thay cho “đặt cọc” trong hợp đồng mua bán nhà đất

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong các bên từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, bên vi phạm sẽ phải chịu phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong trường hợp các bên thỏa thuận ghi là “trả trước” thay vì “đặt cọc”, thì nghĩa vụ pháp lý của các bên khi vi phạm sẽ không giống với đặt cọc. “Trả trước” được hiểu là một phần tiền thanh toán trước cho việc thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng không được thực hiện, khoản tiền này sẽ được xử lý như sau:

- Nếu bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, khoản tiền trả trước được hoàn lại và không bị phạt, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu bên chuyển nhượng từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ chỉ phải hoàn lại tiền trả trước, không chịu phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi các bên sử dụng thuật ngữ “trả trước” thay cho “đặt cọc”, nếu một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì chỉ cần hoàn trả khoản tiền đã nhận, không áp dụng phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.

Nguồn: laodong.vn

Lê Trang Land xin kính chào quý khách hàng!

- Công ty LêTrangLand không chỉ là một doanh nghiệp Bất động sản (BĐS) thông thường, mà còn là một đối tác đáng tin cậy và một người bạn đồng hành đáng giá trên hành trình tìm kiếm nhà ở hoặc đầu tư BĐS của khách hàng.

- Chúng tôi tận tâm phục vụ khách hàng, không chỉ đơn thuần là để bán sản phẩm mà còn để xây dựng một mối quan hệ chắc chắn, đáng tin cậy và lâu dài. Chúng tôi hiểu rằng một mối quan hệ tốt đẹp không chỉ mang lại lợi ích kinh doanh mà còn tạo ra sự hài lòng và niềm tin từ phía khách hàng.

- Bên cạnh đó, chúng tôi không ngừng nỗ lực để mang đến cho khách hàng những sản phẩm BĐS chất lượng từ các Chủ Đầu Tư uy tín nhất trên thị trường. Chúng tôi luôn tìm kiếm những cơ hội đầu tư mới và đổi mới để đảm bảo rằng khách hàng của chúng tôi luôn được trải nghiệm những lựa chọn đa dạng và phong phú nhất.

- Ngoài ra, chúng tôi cũng đặc biệt quan trọng việc góp phần vào xây dựng xã hội nhân văn thông qua các hoạt động từ thiện và các dự án cộng đồng. Chúng tôi tin rằng việc hỗ trợ cộng đồng và góp phần vào sự phát triển xã hội không chỉ là trách nhiệm của một doanh nghiệp mà còn là một phần không thể thiếu của sứ mệnh sống của chúng tôi.

Với cam kết phục vụ "Tận tâm", "Chuyên nghiệp" và "Uy tín", cùng với các sản phẩm BĐS chất lượng và chính sách hỗ trợ hấp dẫn, chúng tôi hy vọng được tạo ra một cộng đồng khách hàng hài lòng và mối quan hệ đối tác bền vững. Hãy để LêTran Land đi cùng bạn trên hành trình xây dựng ước mơ và thành công của bạn trong lĩnh vực BĐS.

0935.218.356

ZALO

Lê Trang Land

Với tầm nhìn và mục tiêu tạo ra sự khác biệt trong ngành bất động sản, chúng tôi không chỉ đơn giản là cung cấp các sản phẩm và dịch vụ, mà còn là người đi đầu trong việc xây dựng cộng đồng sống và làm việc bền vững và thịnh vượng. Chúng tôi cam kết không ngừng nỗ lực để đa dạng hóa các dòng sản phẩm trung tâm, mang lại cho khách hàng những lựa chọn đa dạng và phong phú nhất, phản ánh đa dạng về nhu cầu, phong cách sống và giá trị cá nhân.

Bằng cách liên tục tiến xa hơn, chúng tôi không chỉ làm mới hóa các sản phẩm hiện có mà còn tạo ra những ý tưởng sáng tạo và tiên phong trong thiết kế và phát triển bất động sản. Chúng tôi hiểu rằng, sự đa dạng hóa sản phẩm không chỉ là để thu hút sự chú ý và sự quan tâm từ phía khách hàng mà còn là để đảm bảo rằng chúng tôi đáp ứng được mọi nhu cầu và mong muốn của họ một cách tốt nhất.

Điều quan trọng không chỉ là việc cung cấp các sản phẩm và dịch vụ đa dạng, mà còn là việc tạo ra giá trị thực sự cho khách hàng, cộng đồng và xã hội. Chúng tôi luôn coi trọng việc xây dựng các dự án bất động sản bền vững và xanh, tạo ra không gian sống xanh mát và thân thiện với môi trường. Đồng thời, chúng tôi không quên trách nhiệm xã hội khi tham gia vào các hoạt động phát triển cộng đồng, giáo dục và phúc lợi xã hội.

Từ việc mang lại sự hài lòng cho khách hàng đến việc góp phần vào sự phát triển và cải thiện của cộng đồng và xã hội, chúng tôi không ngừng nỗ lực để trở thành một đối tác đáng tin cậy và một nhà lãnh đạo trong ngành bất động sản. Điều này không chỉ là cam kết của chúng tôi, mà còn là ước vọng và mục tiêu của mỗi thành viên trong đội ngũ của chúng tôi.