Giá nhà đất ở các thành phố lớn ở Việt Nam đã thoát ly giá trị sử dụng, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trong 5 năm tới giá nhà đất ở Việt Nam sẽ chuyển biến theo hướng nào nếu như Chính phủ đánh thuế bất động sản theo thông lệ quốc tế?

Mua nhà ở Mỹ dễ hơn mua nhà ở Việt Nam

Ông Nguyễn Phú Cường - một chuyên gia có kinh nghiệm trong nghiên cứu các chính sách điều hành thị trường bất động sản quốc tế và trong nước cho biết, nếu so sánh giá nhà đất ở một số thành phố lớn của Việt Nam với một số thành phố lớn ở Mỹ, về giá tuyệt đối thì giá nhà ở Việt Nam thấp hơn một ít nhưng nếu so sánh dựa trên thu nhập bình quân thì giá nhà ở Việt Nam cao gấp đôi, gấp 3.

Các thành phố lớn ở Mỹ như San Jose, Orange County, Los Angeles (California) Houston, Dallas, Austin (Texas)… thuộc nhóm các thành phố có giá nhà cao nhất nước Mỹ, khả năng mua nhà vẫn dễ hơn so với việc mua nhà ở TP.HCM và Hà Nội.

Tại Orange County, California giá nhà bình quân khoảng 1 triệu USD, thu nhập thấp nhất của người lao động khoảng 3.000 USD/tháng. Người lao động phổ thông, có thu nhập thấp nhất trong xã hội chỉ mất khoảng 30 năm thu nhập để có thể mua được nhà ở.

Đối với Texas, giá nhà bình quân khoảng 600.000 USD, người lao động có thu nhập thấp chỉ mất 20 năm để có thể mua được một căn nhà. Tuỳ vào từng thành phố, nhìn chung ở Mỹ, người lao động chỉ mất 10 đến 30 năm là có thể mua được nhà. 

Ở Mỹ, chỉ cần người lao động có việc làm ổn định, thu nhập thấp nhất trong xã hội, người lao động có thể tích luỹ mua nhà, còn ở Việt Nam, cho dù có việc làm, thu nhập thuộc top trên trong xã hội vẫn rất khó có thể tạo lập chỗ ở nếu chỉ dựa vào thu nhập từ lương.

Tại hội thảo "Kỷ nguyên mới của thị trường bất động sản Việt Nam", tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa đã phải thốt liên, giá nhà ở Việt Nam tăng với tốc độ "chóng mặt" và vượt mốc 30 năm (30 năm thu nhập có thể mua được nhà) và đang ở đâu đó mốc 60 năm.

Một số chuyên gia khác cũng đã lên tiếng về sự phi lý của giá nhà, đất tại Việt Nam và khuyến cáo nếu không có các giải pháp thì trong tương lai tại các đô thị lớn của Việt Nam sẽ có những thế hệ không thể nào mua được nhà, an cư.

Thuế bất động sản sẽ định hình "cuộc chơi"

Chuyên gia Phan Công Chánh nhận định: "Giá nhà đất tại các thành phố lớn của Việt Nam đã thoát ly giá trị sử dụng, vượt quá khỏi khả năng mua nhà của đại bộ phận người làm công ăn lương từ lâu là điều không có gì phải bàn cãi".

Nhìn lại lịch sử phát triển trong 20 năm qua, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ổn định nhất, lợi nhuận đều đều 10 - 20% năm, chưa kể những giai đoạn sốt nóng giá bất động sản có thể tăng gấp đôi, gấp 3 trong 1 năm. Trong tất cả các kênh đầu tư, bất động sản vẫn được ưa chuộng nhất. Người có vốn tập trung vào bất động sản, khiến kênh đầu tư bất động sản phình to, lấn lướt các ngành khác. Hoạt động đầu tư vào bất động sản là không thể ngăn cản, người có vốn thấy chỗ nào sinh lời họ sẽ đẩy tiền vào. Hoạt động đầu cơ bất động sản đang đẩy giá bất động sản ngày càng vượt xa giá trị sử dụng và nhu cầu an cư chính đáng của đại bộ phận. Điều này chỉ chấm dứt khi có các chính sách tổng thể, điều tiết, chống đầu cơ.

Trong bức tranh vô vọng về khả năng tiếp cận nhà ở của tầng lớp người làm công ăn lương, lực lượng lao động phổ thông, chuyên gia Nguyễn Phú Cường cho rằng đã có những tia hy vọng về các chính sách điều tiết vĩ mô.

"Nếu quan sát kỹ lưỡng có thể nhận thấy, Chính phủ Việt Nam đang có những bước đi để tiến đến các chính sách điều tiết thị trường bất động sản. Đơn cử như Quốc hội đã có một giám sát chuyên đề về "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023". Kết quả của giám sát chuyên đề đã được báo cáo tại phiên họp thứ 37 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội vào ngày 23/9/2024. Sau đó, kết quả giám sát của chuyên đề này được báo cáo tại Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV ngày 28/10. Chuyên đề giám sát thị trường bất động sản… đã chỉ ra rất nhiều bất cập cũng như đưa ra rất nhiều kiến nghị chấn chỉnh", ông Cường thông tin.

Ông Cường cho biết thêm, tháng 12/2024, Bộ Tài chính cũng đã chính thức lên tiếng về đánh thuế đối với các trường hợp sở hữu bất động sản. Theo đó, Bộ Tài chính đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản (trong đó có trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng) để báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, thông lệ quốc tế cũng như tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản. 

Việc thực hiện cải cách các chính sách thuế liên quan đến bất động sản được đặt trong tổng thể việc thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế của Việt Nam đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

"Như vậy, tối đa trong 5 năm nữa, việc điều hành thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các chính sách thuế sẽ chính thức lộ diện, quyết định hướng đi của thị trường bất động sản Việt Nam trong lâu dài", ông Cường nhận định.

Cũng theo ông Nguyễn Phú Cường, lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều nét tương đồng với thị trường bất động sản Trung Quốc. Thị trường bất động sản Trung Quốc có giai đoạn phát triển nóng trên diện rộng suốt 4 thập kỷ, sau khi có các giải pháp điều tiết, từ năm 2021 đến nay thị trường bất động sản Trung Quốc đang bước vào giai đoạn điều chỉnh trên diện rộng, giá nhà đang có xu hướng đi xuống đều đặn.

Ông Cường dẫn lại thông tin trên một số phương tiện truyền thông lớn của thế giới phản ánh trong tháng 10/2024. Theo đó, giá nhà tại Trung Quốc trong tháng 9/2024 đã giảm với tốc độ nhanh nhất kể từ tháng 5/2015. Tính theo năm, giá nhà giảm 5,8% so với năm trước (số liệu tháng 9/2024), sâu hơn mức giảm 5,3% trong tháng 8. Tháng 9/2024, thị trường bất động sản Trung Quốc ghi nhận giá nhà đã giảm trong 15 tháng liên tiếp.

Các hãng thông tấn lớn của thế giới cũng dẫn lại số liệu, kết quả khảo sát tại 70 thành phố của Trung Quốc, chỉ có 2 thành phố ghi nhận bất động sản tăng giá so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu cũng cho thấy doanh thu bán bất động sản ở Trung Quốc giảm 17,1% trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9/2024. Nguyên nhân của tình trạng điều chỉnh trên diện rộng của thị trường bất động sản Trung Quốc được cho là do nguồn hàng tồn kho quá lớn trong khi các nhà đầu tư không còn tự tin.

Từ diễn biến của thị trường bất động sản Trung Quốc, ông Nguyễn Phú Cường cho rằng: "Chỉ cần có các chính sách điều tiết theo thông lệ quốc tế, thị trường bất động sản sẽ chấm dứt thời kỳ phát triển nóng như hiện nay".

Nguồn: Danviet.vn