Vậy thực tế thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang như thế nào? Có gì đáng ghi nhận, lưu ý?

Lãi suất giảm, người dân mạnh dạn mua nhà

Vừa mua một căn hộ tại TP Thủ Đức (TP.HCM), anh Nguyễn Anh Tú (35 tuổi) cho hay thời gian qua vợ chồng anh đã tìm hiểu nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM, thậm chí sang xem các dự án tại khu vực Bình Dương giáp với TP.HCM nhưng đa phần là các dự án có giá cao.

Sau khi sàng lọc các dự án, vợ chồng anh Tú quyết định chọn nơi an cư tại một dự án ở TP với giá gần 3 tỉ đồng, trong đó 70% giá trị căn nhà được ngân hàng cho vay.

Theo anh Tú, thời điểm này lãi suất cho vay mua nhà đã hạ xuống, anh được vay với lãi suất 6%/năm, cố định mức lãi suất trong hai năm đầu khiến anh Tú quyết định an cư với căn nhà này sau hơn 10 năm ở trọ.

"Thực ra giai đoạn này không có nhiều căn hộ để lựa chọn nhưng tôi thấy suốt hai năm qua số dự án cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, đợt này lãi suất giảm, chủ đầu tư cũng có những chính sách hỗ trợ tốt nên tôi quyết định mua nhà vào lúc này", anh Tú nói.

Không chọn mua căn hộ mới hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, anh Trần Văn Thảo (33 tuổi) quyết định mua một căn hộ cũ cũng tại khu vực TP Thủ Đức và có sổ hồng ngay khi vừa hoàn tất thủ tục mua nhà. Theo anh Thảo, với mức vay ngân hàng 1 tỉ đồng, cố định lãi suất hai năm với mức lãi 6%/năm, phù hợp với khả năng chi trả của mình.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Phan Ngọc Bảo Ân - tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Nova Lexington - cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản không có nhiều căn hộ mới, nhiều người dân có nhu cầu ở thực đã chọn mua những căn nhà ở các dự án đã bàn giao, chất lượng công trình vẫn tốt để giải quyết ngay nhu cầu trước mắt là có nơi an cư.

Tại một văn phòng công chứng ở TP Thủ Đức vào ngày 22-6, dù là ngày cuối tuần nhưng vẫn có người dân đến công chứng các thủ tục giao dịch đất đai, nhất là các giao dịch chuyển nhượng đất nền và căn hộ chung cư.

Bà H. (trưởng văn phòng công chứng này) cho hay hiện nay số lượng người dân đến công chứng mua bán đất đai có nhỉnh hơn so với giai đoạn thị trường "đóng băng" 2023, song chỉ bằng một phần nhỏ so với thời điểm trước dịch.

Bà H. cho hay văn phòng này đã tiếp nhận 4.000 hồ sơ công chứng trong sáu tháng qua, 1/3 trong đó là các giao dịch mua bán, chuyển nhượng các căn hộ, đất nền, cho thuê nhà...

Theo bà H., đa phần những người mua nhà hiện nay đều là người có nhu cầu ở thực, nhất là các cặp vợ chồng trẻ với giá mua các căn hộ phổ biến từ 2-4 tỉ đồng/căn.

Chủ yếu tìm nhà đủ pháp lý để ở

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Trần Mạnh Chí - phó tổng giám đốc Công ty Đông Tây Property - cho biết thực tế các giao dịch cho thấy phần lớn người dân có nhu cầu ở thực, muốn mua nhà để an cư đã bắt đầu quay trở lại thị trường để mua các căn hộ giai đoạn này.

"Hiện người mua không còn mặn mà với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có pháp lý chuẩn. Do đó, các căn hộ được giao dịch hiện nay đều phải đảm bảo đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư cũng phải đưa ra nhiều chính sách thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ thanh toán, thậm chí có những dự án đã nhận nhà rồi nhưng người mua vẫn còn đến 30% số tiền chưa thanh toán và được thanh toán chậm", ông Chí nói.

Tương tự, ông Phạm Trọng Phú - giám đốc Công ty quản lý bất động sản Titanium - cho biết thời gian qua đất nền tại một số khu dân cư ở khu vực TP Thủ Đức có lượng giao dịch "ấm" hơn thời gian trước.

Đối với đất nền, ông Phú cho hay một số khu vực giá đất đã nhỉnh hơn so với trước, từ mức khoảng 100-110 triệu đồng/m² đã nâng lên 130-140 triệu đồng/m², tiệm cận với giai đoạn trước dịch.

Ngoài ra, ông Phú cho hay do sau này các quy định về phân lô bán nền sẽ chặt chẽ hơn, quỹ đất phân lô bán nền sẽ eo hẹp và các thông tin về kết nối hạ tầng nên hiện một số khu vực ngoài TP.HCM như Nhơn Trạch, Long An cũng có giao dịch khá hơn giai đoạn "đóng băng".

Trong khi đó, giám đốc bán hàng của một tập đoàn địa ốc nước ngoài cho biết thực tế tại tập đoàn này cho thấy khu vực phía Bắc đang có giao dịch tốt hơn khu vực phía Nam, các dự án tại phía Nam đang giới thiệu ra thị trường không được tiếp nhận tốt như giai đoạn trước. Hiện người mua nhà chủ yếu là có nhu cầu ở thực, không còn nhiều những nhóm khách hàng đầu tư, "lướt sóng" như giai đoạn trước.

Theo vị này, điều khó khăn nhất của thị trường địa ốc TP.HCM đó là thiếu hẳn nguồn cung dự án mới. 

Đơn cử tập đoàn này có sẵn nguồn vốn từ công ty mẹ ở nước ngoài, sẵn sàng rót hàng tỉ USD để phát triển dự án nhưng do quỹ đất quá hạn chế, những năm qua doanh nghiệp này tìm kiếm những dự án có quỹ đất sạch ở TP để M&A (mua bán và sáp nhập) nhưng không tìm được như mong muốn. Do đó, vị này nhận định thị trường sẽ còn khó khăn về nguồn cung trong thời gian tới.

Tương tự, phó chủ tịch một tập đoàn bất động sản đang có dự án lớn ở TP.HCM cũng cho biết do sức hấp thụ của thị trường còn kém nên tập đoàn này đang phải tạm dừng kế hoạch phát triển các khu biệt thự, nhà phố và căn hộ trong khuôn viên dự án dù đây là quỹ đất sạch.

"Chúng tôi chỉ cố gắng hoàn thành những phân khu đã làm dang dở, còn những phân khu mới chúng tôi buộc phải ngưng. Khách hàng chưa sẵn sàng bỏ ra số tiền lớn để mua những căn hộ có giá trị cao trong thời điểm này và bản thân chủ đầu tư cũng gặp những khó khăn về tài chính, không có đủ nguồn lực để làm ào ào như trước trong thời điểm khó khăn này", vị này chia sẻ.

Thị trường địa ốc vẫn khó vì vướng pháp lý

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM - cho biết điểm khó khăn nhất lĩnh vực BĐS chính là các vướng mắc pháp lý dẫn đến các dự án cũ gặp vướng, dự án mới cũng thiếu.

Theo ông Châu, trong quý 1-2024 chỉ có một dự án nhà ở thương mại được "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" với diện tích 3.647m² và chỉ có một dự án cũ đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ.

Không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho hay không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng mà chỉ có một dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện bảy dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

"Trong năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, đặc biệt là vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội", ông Châu nói.

Doanh thu kinh doanh bất động sản tăng nhờ đâu?

Cục Thống kê TP.HCM cho hay năm tháng đầu năm, doanh thu dịch vụ khác của TP.HCM là 172.491 tỉ đồng, tăng 8,6%. Trong đó doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản ước đạt 101.814 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng 59% trong doanh thu dịch vụ khác và tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước. Trước đó, bốn tháng đầu năm 2024 doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản ước đạt 80.845 tỉ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện các văn phòng công chứng cho hay việc tăng thu từ lĩnh vực bất động sản có một phần nguyên nhân từ việc kê khai giá trị giao dịch bất động sản đã tiệm cận với giá trị thực, cao hơn rất nhiều so với việc kê khai trước đây.

Trưởng một văn phòng công chứng cho hay trước đây để "né" đóng thuế cao, các giao dịch bất động sản thường chỉ kê vài chục đến vài trăm triệu đồng, song hiện nay không còn tình trạng đó, mọi hồ sơ giao dịch đều trên 500 triệu đồng. Nếu kê khai thấp thuế sẽ trả lại và rất phiền hà, khó khăn cho thủ tục sau này.

Do đó vị này cho biết người dân kê khai đã sát với giá bán hơn, điều này khiến cho mức thu thuế cũng cao hơn trước.

Dự báo thị trường bất động sản giữa 2025 sẽ ổn định

Thị trường bất động sản (BĐS) được ghi nhận có dấu hiệu phục hồi nhưng theo các chuyên gia, thị trường sẽ ổn định khi có nhiều hơn giao dịch căn hộ bình dân, nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 1-2024 số dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước là 10 dự án, được cấp phép mới là 19, dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 38, dự án đang triển khai là 984.

Tổng lượng giao dịch bất động sản quý 1-2024 đạt 133.512 giao dịch thành công (quý 1-2023 là 109.066).

Trong đó, giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt 35.853 giao dịch (quý 1-2023 là 27.590), đất nền là 97.659 giao dịch (quý 1-2023 là 81.476). Bộ Xây dựng cũng cho biết thị trường căn hộ chung cư tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Phục hồi cục bộ

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Đinh Minh Tuấn - giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - nhận định thị trường bất động sản đang phục hồi cục bộ, riêng thị trường Hà Nội giá trên thị trường thứ cấp và các dự án chung cư cao cấp đều tăng.

Giá trung bình của căn hộ tăng vì các dự án cao cấp vừa bung hàng đang để giá cao, kéo giá trung bình cả thị trường tăng. Ông Tuấn cho rằng ba tháng đầu năm thị trường chung cư đi lên nhưng không theo hướng tích cực về cả cung và cầu. Hơn nữa sự phục hồi của thị trường BĐS thời gian qua tập trung mạnh hơn ở miền Bắc. Ngoài chung cư thì thị trường đất nền và nhà ở riêng lẻ phía Bắc đều tăng.

Nhìn một cách toàn diện thị trường chưa đáp ứng nhu cầu tìm kiếm bất động sản, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở tại Hà Nội đang tìm kiếm phân khúc dưới 40 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM dưới 50 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay nguồn cung thiếu.

Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - giám đốc CBRE VN, nguồn cung thị trường thời gian qua chỉ có phân khúc chung cư cao cấp trở lên. Dự báo trong một vài năm tới, ông Kiệt nhận định sản phẩm chung cư thương mại thuần túy sẽ không có sản phẩm trung cấp và bình dân.

Vị chuyên gia này cũng khẳng định chỉ khi nào nguồn cung nhà ở dồi dào thì nhu cầu thị trường mới bình ổn, cung cầu các phân khúc cân bằng thì thị trường mới phát triển bền vững được.

Hiện tại thị trường BĐS đang có xu hướng thiên lệch, mất cân đối, nghiêng về phân khúc cao cấp trong những năm gần đây. Vì thế thị trường cũng mong mỏi những hỗ trợ phát triển cho nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp từ Chính phủ sớm tạo ra nguồn cung này.

Kỳ vọng vào việc thực thi các luật liên quan bất động sản

Theo các chuyên gia, việc Chính phủ đề xuất cho phép ba luật liên quan thị trường BĐS có hiệu lực từ 1-8, sớm năm tháng so với quyết nghị của Quốc hội trước đó, đồng thời hai khoản của điều 200 và điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1-8 để đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ khi nhận tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng sẽ tạo hành lang pháp lý mới minh bạch, thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên trong thực tế, khi áp dụng các luật luôn có độ trễ và cần từ sáu tháng đến một năm mới có tác động rõ rệt. Hơn nữa, các luật không đề cập tới việc cân bằng thị trường, điều chỉnh giá nhà, trong các luật cũng không đề cập tới điều chỉnh giảm lãi vay, giảm giá đất, ngược lại chi phí đầu vào các dự án có thể sẽ tăng nên khó có thể kỳ vọng kéo giảm giá nhà.

Ông Đinh Minh Tuấn cũng nhận định các luật cần thời gian thẩm thấu vào thị trường, chưa nói phải có nghị định, thông tư hướng dẫn nên trong ngắn hạn thị trường vẫn thiếu nguồn cung. Hiện đang trong giai đoạn giao thoa giữa luật cũ và luật mới, không ai dám ra quyết định nên nguồn cung mới ít, những dự án ra được nguồn cung mới có thể sẽ bán giá rất cao.

Tuy nhiên, ông Tuấn hy vọng khi thông qua luật mới sẽ giúp xử lý vấn đề nguồn cung, gỡ vướng những tồn đọng pháp lý cho dự án cả ở miền Bắc và miền Nam. Quy định sẽ rõ ràng hơn, nguồn cung trong trung và dài hạn sẽ dồi dào hơn.

Luật mới cũng đưa ra yêu cầu với các chủ đầu tư chặt chẽ hơn, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực mới triển khai được dự án, đồng thời hỗ trợ người mua nhà chỉ phải cọc 5% khi mua nhà. Sự sàng lọc với chủ đầu tư sẽ tốt hơn, thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn. Nhưng ít nhất phải tới quý 2-2025 thị trường bất động sản mới đạt đến điểm cân bằng, mới phát triển bền vững được.

NGỌC HIỂN - BẢO NGỌC