Khi giá bất động sản tăng quá nhanh, vượt xa mức thu nhập, người dân phải mất 80 năm mới sở hữu được nhà nếu mua trả góp. Theo các chuyên gia muốn hãm đà tăng giá nhà, cần kiểm soát giá thành ở thị trường sơ cấp, minh bạch thông tin và cải cách mạnh thủ tục pháp lý..
Giá bất động sản tăng cao do đâu?
Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững” ngày 4/12 do Đài Truyền hình Hà Nội tổ chức, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, để xác định có hiện tượng “thổi giá” bất động sản hay không, điều quan trọng nhất là phải bóc tách được các yếu tố cấu thành giá. Giá bất động sản được hình thành từ hai yếu tố chính: giá đất (chi phí quyền sử dụng đất) và chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, thuế, hạ tầng kỹ thuật phân bổ…). Khi giá vật liệu xây dựng tăng mạnh thời gian qua, chi phí đầu vào bị đội lên, kéo theo giá nhà tăng là điều khó tránh.
Giá bán cuối cùng được tạo thành từ giá thành, chi phí bán hàng và chi phí phát sinh, do đó cần cách nhìn nhận khách quan. Thị trường cũng có hai cấp: sơ cấp (liên quan trực tiếp tới lợi nhuận chủ đầu tư) và thứ cấp (chịu ảnh hưởng của môi giới, trung gian).
Theo bà Hạnh, muốn kiểm soát hiện tượng thổi giá, trước hết phải kiểm soát giá thành và giá giao dịch ở thị trường sơ cấp.
Ở góc nhìn chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho rằng, nhiều năm qua thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn biến bất thường, đặc biệt là tình trạng giá nhà tăng quá nhanh. Thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi từ 2014 - 2025 (4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/tháng), tương đương mức tăng 6,4%/năm.
Nhưng cùng thời gian, giá căn hộ từ 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần với tốc độ hơn 12%/năm. Riêng Hà Nội, giá trung bình đã vượt 80 triệu đồng/m2.
Giá tăng quá nhanh đẩy chỉ số Price-to-Income (P/I) lên mức 27,3 vào giữa năm 2025, nghĩa là người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong 27 năm mới mua được một căn hộ trung bình; nếu trả góp bằng 1/3 thu nhập thì thời gian kéo dài đến 80 năm.
"Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà khiến đầu cơ càng có điều kiện nở rộ khi nhiều người coi bất động sản là nơi trú ẩn tài sản an toàn trong bối cảnh tiền mất giá", ông Hiệp nói.
Theo ông Hiệp, nguyên nhân giá bất động sản tăng cao là giá đất hiện tại cao chưa từng có so với thu nhập người dân. Nhiều người làm cả đời cũng khó mua nổi nhà".
Ông Hiệp nhấn mạnh, bảng giá đất đang chiếm khoảng 30% giá thành nhà ở. Nếu bảng giá đất tăng quá mạnh, có nơi dự kiến gấp hàng chục lần sau 5 năm thì rất khó giảm giá nhà.
Ông Quách Gia Quỳnh - Phó Trưởng phòng Kinh tế đất - Sở Nông nghiệp & Môi trường Hà Nội cho biết thêm, bảng giá đất mới có mặt tích cực như giảm chênh lệch và tăng thu ngân sách, nhưng cũng có tác động tiêu cực nếu giá vượt xa thực tế: tăng thuế, tạo áp lực cho người dân và gây phản ứng xã hội. Dù Luật Đất đai 2024 đã tiến bộ, đặc biệt là bỏ khung giá đất và tạo cơ chế minh bạch hơn (như Quyết định 71/2024), nhưng nếu không đánh giá đầy đủ, bảng giá mới có thể khiến thị trường bị xáo trộn.
Làm gì để ghìm đà tăng giá bất động sản?
Bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, nhấn mạnh giải pháp căn cơ nhất để kìm đà tăng giá bất động sản vẫn là hoàn thiện thể chế. Việc triển khai các nghị định, thông tư hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản là cơ hội để xử lý các lỗ hổng pháp lý về đấu giá, đấu thầu, phân lô bán nền, môi giới… Khi pháp luật rõ ràng, thị trường sẽ ít bị thao túng hơn.
Yếu tố quan trọng khác là công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án và giá giao dịch. Khi người dân tiếp cận thông tin đầy đủ, tình trạng “tạo sóng”, thổi giá sẽ giảm mạnh. Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở quốc gia, cùng hệ thống giao dịch điện tử, sẽ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hơn và giảm gian lận.
Theo bà Nguyên, thị trường không thể ổn định nếu thiếu nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực. Cần phát triển mạnh các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý; cải cách thủ tục đầu tư để rút ngắn thời gian làm dự án. Khi nguồn cung tăng thực sự, thị trường sẽ tự điều chỉnh.
Bên cạnh đó, chính sách tín dụng bất động sản phải ổn định, tránh các chu kỳ “siết - nới” đột ngột. Tín dụng phải hướng đến các dự án khả thi, phục vụ nhu cầu thật, thay vì tạo điều kiện cho đầu cơ.
Nguồn: tienphong.vn
