Theo Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), sắp tới bảng giá đất ở nhiều địa phương biến động lớn, thị trường chịu nhiều tác động.

Cần vai trò quản lý bảng giá đất từ cấp trung ương

Trong văn bản gửi Bộ Tài chính để phục vụ cuộc họp Ban chỉ đạo điều hành giá quý II/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NNMT) cho biết, chính sách phân cấp, phân quyền trong xác định và quyết định giá đất bước đầu phát huy hiệu quả, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công.

Bộ NNMT dự báo, khi các địa phương đồng loạt ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ có biến động lớn với biên độ khác nhau giữa các địa phương, kéo theo nhiều tác động đến thị trường.

Nhận định về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) - cho biết, mỗi địa phương có thể có cách tiếp cận khác nhau trong xây dựng bảng giá đất, vì bảng giá này do tỉnh quy định.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, bảng giá đất không thể "lan" từ tỉnh này sang tỉnh khác, nhưng tại các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thì cần có quy định thống nhất.

"Tỉnh này quy định bảng giá đất cao, tỉnh kia quy định thấp sẽ dễ dẫn đến sự chênh lệch bất hợp lý, gây ra hệ lụy, tác động lớn đến giá nhà ở. Do đó, rất cần sự quản lý, rà soát từ cấp trung ương, trong đó Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần có trách nhiệm xem xét bảng giá đất trước khi các tỉnh phê duyệt", ông nói.

Theo ông Võ, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất vẫn phải là phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, đến nay, Việt Nam vẫn chưa có văn bản quy định cụ thể thế nào là "giá thị trường", cũng như chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng về các kỹ thuật xác định giá đất do Nhà nước ban hành. Đây là một thiếu sót lớn, bởi "làm gì để có được giá thị trường" là một công việc rất quan trọng.

Liên quan đến việc UBND cấp xã được tham gia vào quá trình xây dựng bảng giá đất, ông Võ cho rằng, cán bộ xã là những người hiểu rất rõ giá đất thực tế tại địa phương, vì thường xuyên tiếp xúc với người dân và các giao dịch đất đai.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Dựa vào luận cứ nào để xác định rằng, mức giá đó thực sự phản ánh đúng giá thị trường? Theo ông, câu chuyện xác định giá thị trường là một vấn đề phức tạp và cần một lộ trình dài hơi.

Trong bối cảnh chưa có đầy đủ căn cứ pháp lý, việc xây dựng bảng giá đất hiện nay vẫn chủ yếu dựa trên khảo sát thực tế ở các địa phương.

Tuy nhiên, ông Võ lưu ý, cấp bộ cần đóng vai trò kiểm tra, xem xét xem các bảng giá này có hợp lý và sát với thực tiễn hay không. Bởi nếu bảng giá đất được phê duyệt thấp hơn giá thị trường sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực, điển hình là việc một số đối tượng được giao đất có thể lợi dụng chênh lệch giá để trục lợi.

Bảng giá đất cần đảm bảo hài hòa lợi ích và ổn định thị trường

TS. Phạm Anh Tuấn - Trưởng khoa Quản lý Đất đai, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội - cho biết, khi UBND các tỉnh thực hiện xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất từ nay đến hết tháng 12.2025, giá đất trong bảng giá điều chỉnh được dự báo sẽ có xu hướng tăng so với bảng giá đất hiện hành. Theo ông, trong quá trình xây dựng và ban hành bảng giá đất, các địa phương cần đặc biệt lưu ý một số điểm quan trọng.

Trước hết, việc định giá phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp với giá đất thị trường tại thời điểm hiện tại. Bảng giá điều chỉnh không nên tạo ra “cú sốc” đối với người sử dụng đất, nhà đầu tư và toàn bộ thị trường bất động sản. Việc giá đất tăng trong bảng giá sẽ có lợi cho những người bị Nhà nước thu hồi đất, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách từ các khoản thu như tiền sử dụng đất, thuế và phí.

Tuy nhiên, nếu bảng giá đất điều chỉnh tăng cao sẽ dẫn đến việc chi phí đầu tư vào các dự án có sử dụng đất tăng lên. Chi phí giải phóng mặt bằng bị đẩy cao sẽ làm đội giá thành sản phẩm bất động sản, ảnh hưởng lớn đến đầu ra trên thị trường bất động sản, cả ở phân khúc nhà ở, thương mại dịch vụ, công nghiệp và nông nghiệp. Việc này cũng có thể làm giảm lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực thu hút đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, giá đất tăng trong bảng giá cũng gây bất lợi cho một bộ phận người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai như: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Đặc biệt, việc chuyển đổi từ đất vườn (đất nông nghiệp trong khu dân cư hiện hữu) sang đất ở sẽ khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể.

Để đảm bảo tính hài hòa trong việc điều chỉnh bảng giá đất từ nay đến cuối năm 2025, TS. Phạm Anh Tuấn cho rằng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Tài chính cần phối hợp rà soát, nghiên cứu điều chỉnh đồng bộ các chính sách tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các chính sách này cần được thiết kế linh hoạt hơn, đặc biệt là đối với nhà đầu tư nước ngoài hoạt động trong những lĩnh vực, khu vực mà Nhà nước đang khuyến khích đầu tư.

Đồng thời, cần quy định rõ các điều kiện cụ thể để được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong những trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, cũng như trong chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp...

Mục tiêu cuối cùng là các địa phương phải xây dựng được bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường nhưng vẫn đảm bảo cân đối hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất. Đồng thời, bảo đảm khả năng thu hút đầu tư nước ngoài có sử dụng đất và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

 

Anh Tuấn - Nguyễn Hà

Nguồn: media-cdn-v2.laodong.vn